COMO AHORRAR EN EL IRPF SI TIENES UN PISO EN ALQUILER

11 de December del 2017

Al finalizar el ejercicio el contribuyente tiene la oportunidad de revisar sus operaciones y reducir su factura fiscal. Hoy en la guía para pagar menos impuestos en 2018 nos centramos en aquellos contribuyentes que tengan un piso en alquiler.
 
Si tiene inmuebles cedidos en arrendamiento deberá incluir como ingresos íntegros el importe, excluido el IVA, que por todos los conceptos deba satisfacer el arrendatario o subarrendatario, adquirente o cesionario en los supuestos de constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre inmuebles rústicos y urbanos. La indemnización que el propietario de un inmueble perciba por desperfectos en dicho inmueble se calificará como rendimiento del capital inmobiliario, salvo que cobre porque se ha perdido parte del elemento, en cuyo caso estaremos ante una pérdida o ganancia patrimonial.
 
Podrá deducir los gastos necesarios para la obtención de los ingresos, tales como los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, los tributos y recargos no estatales, de administración, vigilancia, portería o similares, los ocasionados por la formalización del arrendamiento, los saldos de dudoso cobro, siempre que hubieran transcurrido seis meses desde el momento de la primera gestión de cobro realizada, el importe de las primas de contratos de seguro, las cantidades destinadas a servicios o suministros o las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Los gastos financieros más los de reparaciones y conservación están limitados a un máximo de los ingresos del ejercicio.
 
En relación a los gastos de reparación y conservación, siempre que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas vayan dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute, y no al disfrute, siquiera temporal, del inmueble por el titular, serán fiscalmente deducibles aunque en dichos periodos no se hubieran obtenido ingresos, o los obtenidos fueran inferiores al importe de dichos gastos. No obstante, aunque sean deducibles, como la suma de estos gastos y los financieros no pueden superar en el ejercicio el importe de los ingresos, el saldo no deducido se podrá trasladar a los cuatro ejercicios siguientes.
 
Otros gastos distintos de los de reparación y conservación, tales como comunidad, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, seguro, suministros, amortizaciones, etc., sólo serán deducibles en los períodos en que el inmueble genere rendimientos del capital inmobiliario, pero no están limitados en su cuantía, pudiendo hacer que los rendimientos del capital inmobiliario del ejercicio sean negativos.
 
Los rendimientos con un período de generación superior a dos años y los obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, podrán reducirse en un 30 por 100, con un límite de la base de reducción de 300.000 euros.
 
En los supuestos de desmembración del dominio, al corresponder al usufructuario todos los frutos que produzcan los bienes usufructuados, será a él a quien se le atribuyan los rendimientos de capital derivados del arrendamiento, y no a los nudos propietarios.
 
Alquilar mejor para vivienda habitual
 
Si va a alquilar un piso, en principio y por motivos fiscales, le interesará más alquilárselo a una persona física para vivienda permanente que a una persona física para despacho, que a una entidad (salvo que en el contrato se especifique que es para vivienda de algún empleado de la misma en concreto) o que alquilarlo como apartamento vacacional. Todo ello para no perder la reducción del 60 por 100 del rendimiento neto. Si el piso lo alquila por temporadas no tendrá derecho a reducir en un 60 por 100 el rendimiento neto, y tampoco si además de alquilar la vivienda presta servicios de hostelería o limpieza.
 
¿Qué se considera capital inmobiliario?
 
Se califica como rendimiento del capital inmobiliario lo obtenido por el alquiler parcial de vivienda, por ejemplo, de una habitación de la misma. En caso de que el propietario se esté deduciendo por adquisición de vivienda solo lo podrá hacer en la proporción correspondiente, excluyendo la habitación arrendada. Además, podrá aplicar la reducción del 60 por 100, salvo que se arriende por temporadas, curso lectivo o verano, por el alquiler de la habitación, en la proporción correspondiente.
 
Cómo cuentan los gastos
 
Si es propietario de un inmueble alquilado y tiene que acometer algún gasto relacionado con el mismo en 2017, siempre que los ingresos superen a los gastos, le conviene anticipar gastos. De esta manera, diferirá parte de la tributación a 2018. Recuerde que, si parte del año el inmueble no ha estado en alquiler, tendrá que imputar renta por ese período de tiempo.
 
Amortizaciones
 
A la hora de determinar los gastos, no se olvide de incluir la amortización del 3 por 100 del mayor valor del precio de adquisición o del valor catastral de la construcción, así como las amortizaciones de los bienes muebles alquilados conjuntamente con el piso.
 
FUENTE: Expansión